Zadatek a zaliczka

Zadatek a zaliczka

Często przy zawarciu umowy mamy obowiązek wpłaty określonej kwoty, którą określa się jako zadatkiem albo zaliczką. Choć jedno i drugie określenie wiąże się z uiszczeniem konkretnej kwoty pieniężnej to jest między nimi istotna różnica, która określa nasze prawa i obowiązki w przypadku zaistnienia konkretnych zdarzeń.

Zgodnie z  art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 

Jak wynika z powołanego wyżej przepisu, zadatek pełni dwie szczególne funkcje. Po pierwsze spełnia funkcję sankcyjną za niewykonanie umowy przez którąkolwiek ze stron, po drugie zaś dyscyplinuje strony w dotrzymaniu warunków zawartej umowy, na podstawie której zadatek został wpłacony. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 11 lutego 2014 r. w sprawie  I Aca 1035/13 (Legalis) wskazał, że co do zasady zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, którego funkcją jest stymulowanie stron do wykonania umowy. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła z tego tytułu. 

Jeżeli zatem przy zawieraniu umowy wpłacimy drugiej stronie określoną kwotę tytułem zadatku, to w sytuacji gdy nie wykonamy obowiązków wynikających z umowy, druga strona ma prawo zadatek ten zatrzymać. Jeżeli jednak druga strona nie spełni warunków wynikających z umowy, wówczas mamy prawo żądać od niej zapłaty kwoty odpowiadającej podwójnej wartości wpłaconego przez nas zadatku. 

Przykład umowy, w której ma zastosowanie zadatek to umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami takiej umowy, kupujący jest stroną, która wpłaca sprzedającemu określoną kwotę pieniężną tytułem zadatku jako swego rodzaju zapewnienie, że kupi wskazaną w umowie nieruchomość w określonym w tej umowie czasie. W sytuacji, gdy od umowy odstąpi, sprzedający ma prawo zatrzymać wpłaconą tytułem zadatku kwotę. Gdyby jednak sprzedający nie dokonał sprzedaży nieruchomości zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej, to wówczas kupujący miałby prawo żądać od sprzedającego zapłaty podwójnego zadatku.

Co istotne w przypadku, gdy umowa zostanie wykonana przez obie strony, zadatek podlega zaliczenia na poczet świadczenia pieniężnego strony, która go dała. Jeżeli takie zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Zgodnie z art. 394 § 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. 

Inną funkcję pełni zaliczka, która stanowi wyłącznie zapłatę na poczet ceny. Gdyby umowa nie doszła do skutku przez którąkolwiek ze stron, zaliczka podlega bezwzględnie zwrotowi osobie, która ją zapłaciła. 

Monika Mazur
monika.mazur@prawnik-kalisz.pl