Własność domu małżonków

Własność domu małżonków

Prawo wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Grunt zawsze będzie stanowił odrębną własność i nie budzi to żadnych wątpliwości.

Większą uwagę należy zwrócić na nieruchomości budynkowe lub części takich nieruchomości, gdyż zgodnie z prawem stanowią one odrębną nieruchomość tylko wówczas, gdy przewiduje to przepis szczególny. Dzieje się tak w przypadku gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, gdzie budynki i inne urządzenia trwale związane z tym gruntem, które zostały wzniesione (lub nabyte) przez wieczystego użytkownika stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (tzw. nieruchomość budynkowa) i są własnością wieczystego użytkownika a nie właściciela gruntu (wyrok SN z dnia 02.07.2024 roku, II CSKP 770/22, Legalis).

Zgodnie z art. 46 § 1 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na podstawie powołanego przepisu jasno widać, że grunty stanowią odrębną nieruchomość bezwarunkowo, natomiast budynki i części budynków, które są związane z gruntem fundamentem, tzn. w sposób trwały, stanowią odrębną od gruntu własność jeżeli reguluje to przepis szczególny. Z przepisu tego wyłania się zatem zasada ogólna, że budynki związane trwale z gruntem stanowią własność właściciela tego gruntu, a jedynie wyjątkowo, na mocy przepisów szczególnych, mogą stanowić odrębną własność, jak w przypadku wyżej powołanego użytkowania wieczystego. Jest to zasada superficies solo cedit – oznaczająca, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe gruntu, a w konsekwencji własność gruntu rozciąga się na te budynki i urządzenia.

Co do zasady zatem, jeżeli jeden z małżonków jest właścicielem gruntu, a następnie na tym gruncie małżonkowie posadowią dom, to właścicielem domu jest wyłącznie ten małżonek, którego własność stanowi grunt. Na stan prawny nieruchomości zabudowanej, tj. gruntu z domem nie ma wpływu okoliczność, że dom został wybudowany wspólnym wysiłkiem obojga małżonków, pozostających w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, którzy byli jednocześnie inwestorami takiej budowy. Istotne w tym przypadku jest wyłącznie to, kto jest właścicielem gruntu, a własność gruntu przechodzi na posadowiony na tym gruncie dom.

Taka sama sytuacja zachodzi w przypadku, gdy jeden z małżonków otrzyma własność gruntu na podstawie darowizny lub spadkobrania, nawet wtedy gdy pozostaje już w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. Wówczas grunt taki staje się jego majątkiem osobistym, a następnie posadowiony wspólnie z drugim małżonkiem na tym gruncie dom jest wyłączną własnością właściciela tego gruntu, a zatem małżonka będącego właścicielem gruntu.

Monika Mazur
monika.mazur@prawnik-kalisz.pl
Zdjęcie: pexels